Posted on

中国楼市和加拿大楼市,两种不同的涨!

2016-03-20 原创加拿大房产投资
今年的头2个月我在上海,经历了中国一线楼市最疯狂的那一波。3月初我来到多伦多,短短的一周时间,和3个开发商、多位地产经纪、4位刚买了房的中国投资者做了深度的交流。上海、多伦多、温哥华的楼市都在涨,这种涨势的背后又有哪些共同点和差异性哪?

上海连续的这十多年涨幅背后的源动力究竟是什么?
上海房价上涨初期的主要原因是人口现象,后期房价上涨则归为货币现象。人口向上海,迁徙创造了大量的住房需求,而房地产市场庞大的体量和长期以来的上涨预期又理所当然地令其成为吸纳货币超发的蓄水池,今天上海的房子,已演变成为一种房屋货币,并和人民币建立了汇率关系。
 
2009年下半年上海房价的那一波狂涨,我们公司也参与了万科在上海的一个楼盘的广告代理和销售工作。我特意向开发商询问了这次购房者的人员组成结构,他们告诉我:购房者中,1/3是上海身份证买的,1/3是全国身份证买的,1/3是海外护照买的。人,都在往上海涌,上海的房价自然水涨船高。多伦多目前的这一波涨势,如果拿上海作为参照物的话,应该属于房价上升趋势中起涨上半阶段的中期。
 
2010年之前的上海,房价上涨是人口现象。但这之后,房价上涨开始并逐渐演变成为一种独特的货币现象。货币多了总要有去处。大家为什么要买房?答案只有一个,资产荒!没有房的人买房,是为了安居乐业,这个很容易理解。但这段时间和我聊房价最多的,是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然,其中也有相当的一批去年在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的中产阶级群体。所以,我的看法是,无论是最近的北京、上海市场,还是去年的深圳市场,都是在抢资产。温哥华目前的房价上涨,应该也属于抢资产这个状态,处于货币推动型阶段。当今的温哥华,已成为全球货币关注的焦点。
 

以上海为对焦城市,相比多伦多和温哥华,我们得出的结论是:
(1)目前多伦多的房价处于第一波上涨的中期阶段、随后会经历一个走平期、最后再过渡到货币推动阶段。(2)目前温哥华的房价与上海房价现阶段相同,可以初步判断处于上涨顶部的冲顶阶段,但其资产泡沫的风险又小于上海。

 
处于货币推动阶段的上海楼市什么时候才是顶部?我的判断依据是:成交量维持高位但价格又不涨的时候才见顶。天量见天价,我相信房子和股票是一样的道理。但,从目前的舆论对北上广深房价上涨的反应来看,唱空的多,唱多的少。这意味着,还有不少资金在等待更低的位置买入。这也可能在告诉我们:至少上海的房价高位,还要维持一段时间。
 
我在群里一贯的观点有这样2条:一是,乘着中国楼市的这波涨势、坚决出货、退出中国楼市转战加拿大楼市;二是,赌中国和加拿大这2个经济体的经济反周期性和汇率反周期。卖掉中国的房子,出来的资金买哪里?这又是接下去要回答的一个问题。如果你的资金体量相对较大,可以买温哥华的房子;如果你想相对长些时间持有,建议买多伦多的房子。

下面,我分别谈下对温哥华和多伦多未来房价走势的个人看法:

 
先来看看温哥华
一位温哥华官员对房价的态度,他是这样回复因房价飞涨而抱怨更加买不起房的温哥华当地居民的:”我作为官员,年薪大约10.8万加币,也买不起温哥华市区的房子,因此只好搬到远郊。可是政府不能将流入温哥华的财富驱逐出去,更无权限制谁可以买房谁又不可以买,毕竟财富流动和人口迁徙是合法自由的。诸位市民抱怨买不起房很正常,因为2015年温哥华市民的中位数收入不足8万加币。作为政府官员,我无力让诸位市民很快地提高收入水平,高收入是家庭,教育,天赋,勤奋,机遇等多重因素叠加造成的。各位市民,上帝从来也没有赋予我们应该有资格在特定城市居住的权利”。从这位官员坦诚的应答中我们可以看出:房价仍然是决定财富流动和人口迁徙的残酷门槛,而温哥华政府需要完善的是提供更人性化门槛的能力。由此判断,温哥华的房价在未来的一段时间里,首先是安全的、其次也是看涨的。
 

再说说多伦多
在最近和多伦多的开发商、地产经纪、购房者的交流中,我发现多伦多的楼市需求层面,除了本地人的刚需和改善型需求外,正在涌现出这样两股新的购房力量:一是,本地华人(未调研过其他族裔)第二套投资房意识的崛起。我的一位做地产经纪的校友告诉我,他最近2个月成交的客人都是当地华人的第二套投资房,而且当地人有更有优势的”首付贷”,第二套房的首付可以从第一套房子中贷款出来,几乎不需要太多额外的资金(详见我们订阅号2周前发的”抢offer篇”和”贷款篇”)。二是,持续、巨大、源源不断的输入性购买力正在涌入加拿大。或是由于现在中国的外汇管制,现在进入加拿大的还只是人民币购买力的先遣部队。

这周遇到了一位这样典型的中国购房者,他这次是专程来加拿大买房的,他的购房地点锁定在密西沙加,而且只买他朋友小区里的房。那天下午我见到他,他很高兴的告诉我,房子买好了、145万加币、南北向、车库在北面院子朝南。还没聊上几句,我就被他拖着去看他的新房(只能在外面看)。看了,说实话我也很喜欢,特别是南向的花园,正对着一条河流,河流的对面就是一片森林,隔壁邻居家的花园里居然还有个网球场。回到他朋友家,他朋友告诉我,这已经是他今天第N次去看他的新屋了。我能感受得到,他真的是很喜欢!目前来看,多伦多的楼市更安全、更具有可投资性。一句话来归纳:今天的多伦多和10年前的上海很像,错过了上海、不要再错过多伦多!
 
应该感谢老天爷让我们生在了这样一个好的黄金时代,一个可以”抢钱”的时代!过去的中国是这样,今天加拿大的楼市也不例外。这个时代不会持续很长时间,往往错过了就不再回来。在这个”抢钱时代”,赶不上节奏才是最大的悲哀。一旦错过,对不起自己、对不起家庭、更对不起这个黄金时代。
 
我还要在加拿大待一段时间,也会将我对加拿大楼市的所观、所感、和所悟写出来和大家分享。下面是我计划写的一些内容,大家可以通过投票告诉我。大家最想了解什么,我就先写什么。


我会4月17日在多伦多组织一场投资讨论会,如果那时正巧你也在多伦多、也有兴趣参加,可戳二维码加群并提出申请。

你自己最想了解的加拿大购房问题?
戳二维码加群并提出


本文为佳诚投资专稿,作者谢宇,转载请务必注明出处。如发现任何个人或组织未注明,必追究其责任。